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2016/1/26

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◆国税庁が“タワーマンション節税”に注意喚起 とは？

近年、いわゆる“タワーマンション節税”が雑誌等を賑わすなか、国税庁は、記者発表で、財産評価基本通達6項に基づき対応するとの見解を示しました。

相続税法上、相続財産は原則相続で取得した際の“時価”を課税標準としており、その時価は、財産評価基本通達で定められた方法で評価した価額とされています。

マンション（区分所有建物とその敷地）の価額は、区分所有建物の価額と敷地（敷地権）の価額の合計で、建物の価額は、固定資産税評価額（1棟の建物全体の評価額を専有面積の割合で按分して各戸の評価額を算定）、敷地の価額は、マンションの敷地全体の価額（路線価方式又は倍率方式で評価）×共有持分（敷地権割合）で評価します。

一般に、マンションは高層階の部屋になるほど市場価格は高くなります。

ところが、相続税評価においてマンションは、上記のとおり、単に建物と敷地の価額を持分の割合で按分して計算するだけで、市場価格に影響する階層等の要素は考慮されない。その結果、市場価格と相続税評価額にかい離が生じやすくなります。

国税庁はタワーマンションの市場価格（中古物件としての売却価格）と本通達に基づく相続税評価額のかい離率の実態を把握するため、サンプル調査を行いました。

その調査結果によれば、かい離率は平均で3.04倍、最大は6.93倍と市場価格と相続税評価額がおよそ7倍もかい離しているケースもある。

こうした状況のなか、資産課税をテーマにした政府税制調査会（中里実会長）でタワーマンション節税に対する指摘もあり、国税庁は2015年10月29日に記者発表をしました。そこで国税庁は以下のとおり見解を示しました。

タワーマンション節税に対する国税庁の見解
「当庁としては、実質的な租税負担の公平の観点から看過しがたい事態がある場合には、これまでも財産評価基本通達6項を活用してきたところですが、今後も、適正な課税の観点から財産評価基本通達6項の運用を行いたいと考えております。」

本通達6項とは、『この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。』との例外的な評価の方法。

たとえ本通達に定められた方法でタワーマンションを評価しても、それが著しく不適当と認められれば、否認されるリスクが潜んでいるということになる。

本通達に基づく評価が著しく不適当か否かは、市場価格と相続税評価額が大きくかい離しているかどうか、不動産の取得等の時期やその目的、使用状況などを含め総合的に判断するものといえるでしょう。

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